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政策刺激初显银十成色三四线最为活跃

发布时间:2021-01-07 13:32:07 阅读: 来源:零钱包厂家

摘要: ​根据数据,刚刚过去的 " 十一 " 黄金周,重点监测的 27 个城市楼市日均成交面积环比持平,但同比上涨近五成。分城市来看,一线、二

根据数据,刚刚过去的 " 十一 " 黄金周,重点监测的 27 个城市楼市日均成交面积环比持平,但同比上涨近五成。考虑到 " 双节 " 连休、出行客流影响看房,加上南方台风和北方寒冻,以及 "9 · 30" 新政无法马上落地,楼市 " 银十 " 开局算得上成色鲜亮。分城市来看,一线、二线和三、四线代表性城市楼市成交量分别同比上涨 15%、42.8% 和 150%,三、四线城市是最大亮点。

楼市 " 银十 " 开局良好,扶持政策密集出台,进一步降低购房成本、提升购房杠杆、改善市场预期是主因。在刚刚过去的 8~9 月份,楼市经历了最密集的政策激励。

8 月以来,新一轮楼市政策宽松的 " 针对性 " 很强。首先,政策非常强调 " 因城施策 "。无论是退出 " 限外令 "、公积金新政,还是降低首套房贷首付比例,都无一例外地强调了 " 因城施策 ",特别是罕见地提出了 " 限购城市可例外 ",其目的是给火热的一线城市降温。其次,新一轮政策专注于解决楼市 " 去库存 " 顽疾、解冻前端拿地、新开工和开发投资始终 " 冰封 " 的态势,政策可谓对症下药。

事实上,即便 " 金九 " 成绩不好,但三季度代表城市仍然保持月均成交 3000 万平方米的水平,同比增长 36%,为近 5 年同期最高水平。从全国来看,前 8 个月商品房销售面积同比增 7.2%,增速比 1~7 月提高 1.1 个百分点,累计增速连续 6 个月增加,1~9 月继续增长毫无疑问。从房价来看,百城房价 8 月同比实现止跌、9 月涨幅扩大,三季度环比上涨 1.78%。

楼市整体表现良好实际上是一、二线城市成交面积和金额不断扩大,提高量价权重的结果。今年前 9 个月,销售前 10 的开发商中,一、二线城市贡献率在 70%~80%;1~8 月份,全国 300 个城市土地共成交 6948 亿元,一、二线城市占比达到 86%。

目前,一线城市待售库存消化周期在 9 个月左右、二线城市在 12 个月左右,开发商在这些城市已经从 " 去库存 " 转向 " 补库存 ",一、二线城市土地市场开始火热。

但今年以来,与销售持续回升形成反差的是,全国商品房待售面积在 7、8 月连续增加,主要原因就是 600 多个三、四线城市待售库存不断增加。

在过去 " 一二级联动 " 的大盘开发模式下,三、四线城市待售库存消化周期多数在 2 年以上,若考虑在建工程和已批未建的 " 隐性库存 ",总库存需要 3~5 年才能消化。库存去化不理想,上游拿地、新开工和开发投资 " 冰冻 " 的态势就无法解封。

因此,去年 "9 · 30" 新政以来,尽管出台多项激励政策,楼市下游销售持续回升,但其带动 " 去库存 " 和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。三季度以来的政策,主要指向就是提振三、四线城市楼市,加速库存消化和激活上游。

8 月份以来,楼市政策扶持不断,叠加效应将在四季度体现。另外,贷款杠杆之高已接近历史记录,商业贷款利率已经降至历史底部,公积金贷款利率创历史新低;同时,各地楼市扶持政策史无前例的密集。

因此,笔者预计," 银十 " 的成色要好于 " 金九 ",而楼市在四季度也将处于继续回升的态势中。并且,在三、四线城市的带动下,四季度楼市业绩将好于前三个季度。

同时,四季度也将是我国 " 稳增长 " 的关键时期。前 8 个月,铁路货运、工业企业增加值或利润等关键经济指标仍旧在下滑,部分指标跌幅扩大,显示经济动能不足。PPI 连续 42 个月负增长,显示制造业仍旧在经历 " 去产能 " 的阵痛。8 月份财政数据显示,基建投资已经全面提速,并将在明年全面发力。

无论是 " 稳增长 ",还是缓冲制造业 " 去产能 " 太快,或者是支撑基建投资,都需要关联制造业和基建投资的房地产市场稳定发展。因此,即便 " 银十 " 有波折,楼市旺季不旺,但新一轮稳定楼市、支持 " 稳增长 " 的政策宽松通道已经打开。

在政策上,未来或有税收政策的激励,比如契税、个税减免或按揭利率税前抵扣等。从这个角度看,四季度楼市继续回升的基础更加扎实。

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